Exterior del medidor: ¿dónde es mejor comprar un apartamento para alquilar


La compra de una propiedad en el extranjero para el alquiler sigue siendo una de las estrategias más efectivas para obtener divisas de los rendimientos, especialmente en un momento cuando las tasas de los Depósitos en dólares y en euros, en los grandes bancos tienden a cero, según la organización internacional del Asesor financiero FCP Isaac Becker. La entrega de la compra del apartamento de acuerdo con sus estimaciones, puede llevar a los inversores en algunos casos hasta un 4-5% por año, en comparación con menos del 2% anual sobre los depósitos en moneda extranjera en los grandes bancos rusos.

Según el socio director de un broker internacional de bienes raíces Tranio George Kachmazov, los inversores perciben extranjeros de bienes raíces como un activo a largo plazo de la protección. “Como Rusia, en términos económicos, no es aún estable, nuestros clientes están invirtiendo en el extranjero con la esperanza de que todo va a estar bien. Pero debemos darnos cuenta de que el precio de la paz — baja de rendimiento”, — dice el experto.

Sus notas que la rentabilidad de los apartamentos de alquiler se calcula como un porcentaje de la renta anual de los ingresos y el valor de la propiedad. Por lo tanto, si un inversionista compra un piso de €100 mil y los alquileres por €5 mil por año, recibe el rendimiento anual de 5%. Sin embargo, este es un ejemplo hipotético. El promedio dueño de la propiedad gana alquiler de apartamentos a menos, según Kachmazova, aproximadamente de 2 a 3% por año.

Esto es más que para los depósitos, pero a menos que, por ejemplo, en una serie de cuestiones de Eurobonos, que permiten al inversor obtener 5-6% anual. Sin embargo, los títulos de deuda eventualmente ser pagado, y el apartamento puede permanecer en la posesión de los inversores de forma indefinida, continuando a generar ingresos.

El Director del Departamento de bienes raíces de UFG Riqueza de Gestión de Andrei Rozov agregó que la compra de un apartamento en el extranjero es una buena opción de inversión para clientes adinerados dispuestos a gastar en la inversión en metros cuadrados, de no más de $3 millones, Pero los inversores con grandes cantidades de dinero, a menudo comprar una propiedad comercial, el rendimiento de los que es 1.5 veces mayor que el residencial, el total de financista.

La elección de la ubicación

Es más ventajosa para comprar propiedades en el extranjero en lugares populares para la recreación y los centros de negocios internacionales, dicen los expertos. La primera incluye Francia, España, estados UNIDOS y otros países desarrollados turismo infraestructuras en la orilla de un mar u océano. En esas regiones, a la alta demanda de alquiler y villas caro, y modesto de apartamentos, centros de negocios con el más líquido de los bienes raíces son principalmente de nueva York, Londres, Frankfurt y Ginebra, indica Becker.

Su de Tranio recomienda que cuando se elige un apartamento para centrarse en criterios tales como el tamaño de la ciudad (la más grande mejor), el nivel de desarrollo económico, la logística, la disponibilidad de bienes inmuebles, y la zona (ya sea histórico, o relativas a la respetable). Como ejemplo, el experto de la cites Budapest y Barcelona. “En Budapest, un buen apartamento puede ser comprado por €100 mil, en Barcelona, donde se encuentra el balneario de la zona, — al menos €300 mil,” él dice. Pero a partir de la compra de una propiedad en la provincia, el experto aconseja que se abstengan con respecto a su baja liquidez.

Cuánto

Una de las mejores ideas de inversión extranjera mercado de la propiedad es la compra de microapertures, pone a su. Estamos hablando de pequeños apartamentos-estudios con un área de 30-sq-medidor de cama, cuarto de baño, cuarto de ducha, Escritorio y zona de cocina. El costo es de alrededor de €100 a 120 mil, Según Tranio, la rentabilidad del alquiler de la vivienda a alquilar superior de apartamentos con más material de archivo en un promedio de 4 a 5%, a pesar de que el alquiler es muy bajo (€400 a 600 por mes). Además, el inquilino por lo general no es un contrato a largo plazo, y el propietario puede cambiar en cualquier momento el inquilino o el índice de su alquiler. La principal ventaja de microapertures es su ubicación: ellos son comúnmente popular entre los jóvenes de las áreas. “El número de personas dispuestas a sacrificar metros cuadrados a favor de los lugares adecuados y una buena compañía sólo va a aumentar”, — predice Kachmazov.

De acuerdo a Tranio, en Berlín presenta la más amplia gama de ofertas en el segmento de micronetworks: estudios pequeños son relativamente pequeños (a partir de 100 millones de euros), con el alquiler por metro cuadrado es bastante alta, — €25. En comparación con microparameter de dos y de tres habitaciones apartamentos dan a un mucho menor rendimiento, porque el alquiler es mucho menor (9 euros por 1 sq. m. En Budapest, una de las más populares ciudades turísticas, el precio del alquiler hasta un 40 €por 1 sq m de arrendamientos y el rendimiento puede llegar al 11% por año.

Cómo comprar

La transacción en la compra de la vivienda es a través de un Banco en el país en el que se encuentra la propiedad. Poner el dinero a un Banco extranjero, el inversor tendrá que explicar cómo estos fondos fueron ganadas. El comprador puede requerir de la ayuda de 2 NDFL, 3-NDFL, evidencia documental de que el dinero recaudado por la venta de algún otro objeto. Además, en la mayoría de los países hay de impuestos y las restricciones a la inmigración en la adquisición de bienes inmuebles. En algunos casos, el local de la persona sin ciudadanía o de un permiso de residencia y no son capaces de comprar un apartamento. De acuerdo con un socio y especialista en el campo de la planificación fiscal internacional PwC Michael Filinova, con tales restricciones se enfrentará a los Rusos que deseen invertir en bienes raíces en Suiza, Grecia, Dinamarca y Canadá.

Por ejemplo, en Suiza, de acuerdo a la ley “Lex Koller” (Lex Koller), así como cantonales y comunales de la legislación, los ciudadanos de países fuera de la UE y de la EFTA (Asociación Europea de libre comercio), que no está en posesión de un Suizo permiso de residencia de tipo C (“permiso de residencia permanente”), prohibido comprar casas para la inversión. Sin embargo, los inversores tienen una solución para hacer la compra de un apartamento para una empresa en la que una participación de control en y acciones poseídas por un Suizo de las personas jurídicas y físicas. En este caso, el no residente debe ser no más del 33% del capital social.

También búhos de PwC señala que en el contexto General de una “tendencia para la transparencia” un número de Estados han comenzado a exigir a las empresas la compra de la propiedad residencial, la revelación del último beneficiario de la transacción. Así, por ejemplo, entra en el reino unido. En General, esto no niega la conveniencia de este método de compra de bienes raíces. “Por ejemplo, un gran número de franceses propiedad emitido a través de la SCI, un tipo especial de persona jurídica, que es la intención para la compra y el mantenimiento de la propiedad”, — subraya el experto.

Los principales riesgos

La principal desventaja de las inversiones inmobiliarias son los altos costos: determinar cuántos ganado en el contrato de arrendamiento de 4-5% va a ir en el bolsillo de los inversores, es bastante difícil. Una gran parte de los costos asociados con la tributación. Con muchos países, Rusia ha firmado acuerdos para evitar la doble imposición. Según ellos, como se señaló por los búhos, PwC, los ingresos provenientes del alquiler de la propiedad es casi siempre sujeta a impuestos en el país donde se realizó la compra. “Pero debido a que el impuesto en el extranjero es generalmente menos que en Rusia, entre la rusa autoridades fiscales requieren para pagar a la federación de presupuesto”, comentó búhos.

Por lo tanto, si en una jurisdicción extranjera tasa de impuestos es mayor que en Rusia, va a tener que pagar por ello, dice el socio de Paragon Asesoramiento del Grupo de Alexander Zakharov. En cualquier caso, los matices de los impuestos (que son independientes cuando la compra de una propiedad a través de una persona jurídica) deberá especificar en cada país en particular y en cada caso, dicen los expertos.

Consultor financiero de Isaac Becker señala que, con el tiempo, la rentabilidad de la inversión de la propiedad disminución en el barrio residencial de la infraestructura desgasta y se empieza a requerir inversiones adicionales. Los inversionistas a menudo tienen que resolver los problemas con la gestión de la empresa, el pago de los servicios de intermediarios en los Fideicomisarios en el extranjero — con el objetivo de reducir los costos generales de los viajes al extranjero. Sin embargo, si el apartamento está comprado en el líquido de la zona, puede ser vendido después de algún tiempo y a las rentas de la propiedad valor de crecimiento, sin embargo, el pago de los impuestos de los ingresos de la venta se resume a Becker.

Con la participación de Danila Sedlova

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